Der Willensbildungsprozess (Was will ich wann in welcher Größe und Funktion haben) beim Bauherrn als wesentliche Aufgabe vor dem Grundstückserwerb und Vergabe der Planungsaufträge noch nicht abgeschlossen ist. Hier kenne ich Fälle, dass selbst nach weitgehender Fertigstellung des Rohbaus noch wesentliche Änderungen in den Raumdimensionen erfolgten oder in einem weit fortgeschrittenen Bauablauf noch das Dach, die Fenster und die Raumbelegung Änderungen erfuhren, die sich wiederum auf die Elektro-, Klima- und Lüftungsplanung auswirkten.
Beim Erwerb von Grundeigentum kann es Ihnen, insbesondere in innerstädtischen Lagen passieren, dass ein Architekt sich zu diesem Grundstück das ausschließliche Planungsrecht ins Grundbuch eintragen lassen hat. Dies führt dann zur zwingenden Beauftragung dieses Architekten meistens auf der Grundlage der HOAI (Honorarordnung für Ingenieure und Architekten). Wenn sie dies wollen ist das in Ordnung, bedenken sie aber bitte, dass die Beauftragung in dieser Form dazu führt, dass ihre Gestaltungsmöglichkeiten deutlich vermindert werden, es geht auch anders. Was ist z.B. wenn die Chemie zwischen dem Bauherrn und dem über den Grundstückskauf planungsberechtigten Architekten nicht stimmt?
Hier ist es wichtig zu wissen, dass sie auch ohne konkrete Vergütungsvereinbarung, mit der Beauftragung eines Architekten die gesetzlich geregelte Vergütung nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) vereinbart haben. Vielleicht wollten sie viele der Planungsarbeiten innerbetrieblich erledigen lassen? Dies geht dann oft nicht mehr.
Mit der Vereinbarung der HOAI gilt auch, dass das von ihnen geschuldete Honorar mit den Baukosten wächst. Das heißt, je weniger der Architekt die Kostenbudgets einhält, je mehr Honorar bekommt er. Andererseits bekommt er weniger Geld, wenn er sorgfältig mit ihrem Geld umgeht und die Baukosten reduziert.
Wenn sie auf der Grundlage der HOAI arbeiten wollen, sollten sie bei Standardverträgen aufpassen. Wir kennen Standardverträge, die vorsehen, dass für jede Änderung oder Umbau nach Errichtung des Objektes wieder der frühere Architekt beauftragt werden muss, weil er sein Urheberrecht vertraglich geltend macht. Dies ist wegen der langen Standdauer eines Gebäudes in der Praxis nur sehr schwer zu händeln.
Nach unserer Einschätzung sollten sie auf keinen Fall die Kontrolle über die Kosten, also über ihr Geld, an den oder die Planer vergeben.
Auch die Realisierung grundlegender Abläufe wie z.B. Wettbewerb durch Ausschreibung sollten sie immer selbst überwachen oder durch einen weiteren Dienstleister, z.B. durch uns überwachen lassen.
Wirtschaftsleichen, die im Controllingbereich Fehler gemacht haben, die gibt es wahrlich genug. Noch schlimmer ist es aber, wenn sie als verantwortlicher angestellter Mitarbeiter nicht aufgepasst haben und ihr Vorgesetzter ihnen gerade noch Zeit lässt ihre persönlichen Dinge aus dem Schreibtisch zu holen, nachdem er ihnen die fristlose Kündigung mitgeteilt hat. Selbst wenn es nicht zu einer fristlosen oder fristgemäßen Kündigung kommt, sind die Folgen erheblich. Wenn sie innerbetrieblich erst einmal an Ansehen hinsichtlich ihrer Fachkompetenz verloren haben, ist dieser Vertrauensverlust nur schwer wieder auszugleichen.
Die häufigsten Fehler beim Werk-, oder Bauvertrag sind unvollständige Aufgabenbeschreibungen, Verhandlungsspielräume hinsichtlich der Leistung, bei der Vertragsschließung noch nicht abgeschlossene Willensbildung (was will ich haben), fehlende Anbindung an die Regeln der Technik. Der Autor kennt daraus resultierende Baukostenerhöhungen von 18,2 auf 21,6 Millionen, von 312 auf 386 Millionen, aber auch Fälle in denen der Bauherr vor Fertigstellung pleite war und sein angefangenes Haus versteigert wurde. Wenn öffentliche Aufträge eine Rolle spielen werden aus 600 Millionen DM geplante Baukosten sehr leicht das Mehrfache der Kosten, so geschehen beim Neubau des Aachener Klinikums. Und damit den Strategen an solchen Projekten nichts passiert, werden Politiker eingebunden, die halt auch die Aufgabe haben, denkbare Ermittlungsverfahren von Strafverfolgern zu verhindern oder zu erschweren.
Die häufigsten Fehler beim Leistungsverzeichnis sind vorsätzlich überhöhte Mengenangaben oder Mengenweglassungen, je nach vorgesehenem Vertrag. Festlegung bestimmter Produkte oder Maße, die nur einzelne Anbieter liefern können. Die Leistungsverzeichnisse sollten immer mit einem Preisspiegel ausgewertet werden, um hier schon die ersten Hinweise auf Verständnisprobleme oder auf korrupte Abläufe innerhalb ihres Unternehmens zu erhalten.
In der Einkaufsorganisation gibt es sehr oft wesentliche Organisationsmängel wie, kein geschlossenes Verfahren, keine oder unzureichend gepflegte Anbieterkartei, fehlende oder unzureichende Kommunikation zur Technik manchmal ersetzt durch die Verlagerung technischer Einkaufsvorgänge in die technischen Bereiche, grobe Verstöße gegen das Vieraugenprinzip und der Geheimhaltung. Infolge dieser Mängel kommt es sehr oft zu strafrechtlich relevanten Handlungen, oftmals vorbereitet durch vorsätzliche Vertragsfehler.
Ausschreibungsbetrug ist im Beschaffungswesen vermutlich die bedeutendste Betrugsart, noch bedeutender als der Abrechnungsbetrug, bei dem auch schon gewaltige Schadensummen zustande kommen.
Unter Ausschreibung versteht man die Ausschreibung gewünschter Leistungen unter Wettbewerbsbedingungen.
Schon als klassisch zu bezeichnende Betrugswege sind hier
Zur Auftragsvergabe gehört meistens die letzte Schlussverhandlung. Viele Wettbewerber vertrauen gerade auf diese Verhandlungen, bei denen sie Hinweise auf die Stellung ihres Angebotes im Verhältnis zu anderen Angeboten erwarten.
Bei Stundennachweisarbeiten hat es sich gezeigt, dass oft Stunden von Mitarbeitern aufgeschrieben werden, die nicht auf der Baustelle gearbeitet haben. Auch die Unsitte, dass nicht jeder Mitarbeiter seine Stunden selbst, sondern nur der Vorarbeiter und ihr Bauleiter die Stunden unterschreibt senkt das Aufdeckungsrisiko bei strafrechtlichen Handlungen erheblich. Letztendlich ist bei einer Vermischung von Stundenlohn- und Pauschalarbeiten, die Leistung nahezu nicht mehr zu kontrollieren.
Selbst bei dem kleinen Häuslebauer lohnt es sich, die Beschaffungspreise für Material zu kennen. Professionelle Beschaffer müssten die Materialpreise immer kennen. Rabatte von 50% auf den Katalogpreis sind nicht so selten wie sie vielleicht glauben. Auch bei Unternehmen kennen wir große Baubereiche, die mit besonderem Ehrgeiz die Stundenlöhne der Handwerker herunterhandelten und die Niederlassungen sich dabei gegenseitig unterboten haben. Keiner kontrollierte die Materialpreise, die bei gängigen Positionen von 96% bis 1.100% über dem Beschaffungspreis lagen. In einem großen Werk führte dies dann zu einem vertraglich mit den Handwerkern vereinbarten Handlingzuschlag von 15% auf den eigenen Beschaffungspreis für die verarbeiteten Materialien.
Wenn sie diese Arbeiten allein dem Architekten oder Planer überlassen, können sie in Abhängigkeit von den handelnden Unternehmen und Personen gewaltige Fehler machen. Auch ein Nichttechniker sieht, wenn er es will, eigenartige Bauausführungen, die er zumindest dann hinterfragen kann. Überlassen sie dem Architekten auch noch die nach der HOAI vorgesehene Rechnungsprüfung und Dokumentation, dann können sie ihm auch gleich die unbeschränkte Bankvollmacht über Ihre Konten geben.
Wir selbst empfehlen -nicht ohne Eigeninteresse- die Baumaßnahme insgesamt, einschließlich Architektenauswahl, bis zur Bauabnahme, durch eine projektbegleitende Revision überwachen und dokumentieren zu lassen.
Eine bildgestützte Baudokumentation hilft ungemein, wenn sie sorgfältig erstellt und ordentlich im Bauablauf integriert ist. Hierzu gehört u.a. die Führung eines Bautagebuches und natürlich die unterschriftliche Akzeptanz der einzelnen Sachverhalte durch den verantwortlichen Bauleiter oder Bauunternehmer. Die dokumentierten Bauabläufe können auch bei der späteren Durchsetzung von Garantieansprüchen sehr hilfreich sein.
Die Bauabnahme bestimmt einmal die Übernahme des Gewerkes und der Beginn der vertraglich vereinbarten Garantie. Oft wird übersehen, dass mit der Bauabnahme auch eine Beweislastumkehr eintritt. Während vor der Abnahme der Unternehmer nachweisen muss, dass er seine Leistung vertragsgemäß erbracht hat, müssen sie ihm nach der Abnahme das Gegenteil beweisen. Vorsicht aber bei vorzeitiger Ingebrauchnahme eines Bauobjektes oder bei beiläufigen Zufriedenheitsäußerungen des Bauherrn. Wenn sie nicht aufpassen, kann dies bereits eine komplette oder teilweise Abnahme sein.
Garantien sollten nicht nur vereinbart, sondern auch überwacht werden. In der Praxis passiert es sehr häufig, dass Garantien über die Jahre schlichtweg vergessen werden. Für sinnvoll halten wir es, dass sie ca. 3 Monate vor Auslaufen der Garantie mit der Überprüfung des Objektes beginnen, um noch genügend Zeit für die sachgerechte, vertraglich vereinbarte Mängelrüge zu haben. Übrigens, Garantiefristen sollten konkret vereinbart werden, damit nicht rein zufällig die Garantien nach VOB (Verdingungsordnung der Bauleistungen) oder nach BGB gelten, ohne dass der Bauherr genau weiß, was im konkreten Fall gilt. Dies gilt natürlich auch für den Garantiebeginn.
Geprüfte Objekte
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